解約について

契約が成立すると、当事者はその内容を実行する義務を負い、もし実行しないと債務不履行として、発生した損害を全額賠償する責任を負うことになります。

自分の都合で解約するのもこれと同じです。

しかし、不動産の売買では、一定のケースで損害賠償なしの解約ができます。

ひとつは「手付解約」と呼ばれるケースです。

これは、買主が契約の際に一定の手付金（購入価格の５％や10％）を支払い、もしその後、買主が自分の都合で解約するなら、その手付金を放棄するだけでいいとするものです。

逆に、売主側の都合で解約するなら、手付金の倍返し（手付金を返却しさらに同額を支払うこと）ですみます。

ただし、実際には手付金の額は数百万円ということもありますから、買主にとってはかなりの負担でしょう。

さらに、売主側が「契約の履行に着手」している場合は、手付解約は認められず、損害賠償が必要になることもあります。

なお、手付金はその後、マンションが完成して決済・引渡しが行われるとき、残金の一部に充当されます。

「解約手付」とともに、マンションの売買でよく見られるのが「ローン特約条項」による白紙解約です。

これは、買主に責任がないにもかかわらず、予定した住宅ローンが満額借りられないことになった場合、契約を解除できるとするものです。

この場合、買主は手付金も全額返してもらえます。

住宅ローンを利用する人は、契約に必ず入れておくべきです。

ただし、デベロッパーによっては、公的融資および自社が用意した提携ローン以外の住宅ローンでは「ローーン特約条項」を拒否することがあります。

その場合は、自分が使いたい民間の住宅ローンに申し込むとともに、デベロッパーの提携ローンにも併せて申し込むほうがいいでしょう。

こうすれば、自分が使いたいローンが借りられなくても、提携ローンが通れば手付金を放棄しなくてすみます。

もし、両方とも審査に通らなければ、「ローン特約」で白紙解除できます。

逆に両方通った場合には、融資が実行される前に、提携ローンのほうを辞退すればいいのです。

もうひとつマンションの売買でよくあるのが、持家を買い替える人のための「買い替え特約条項」です。

これは、一定の期日までに予定していた価格で持家を売却できない場合に白紙解約できるとするものです。

単に売れなかった場合とするのではなく、「予定していた価格で」売れない場合という条件をつけることが大事です。

買い替えの人はぜひ、契約に入れておく必要があります。

ケースによっては、デベロッパーが持家を買い取るとする「買い取り保証」を併せてつけられることもありますから、検討するといいでしょう。

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