契約書の確認

民法の原則では、売買契約が成立するのは、買主と売主の意思が合致したときです。

当事者の間で「売りますよ」「買いますよ」という話がつけばそれでよく、契約書などは必要とされません。

しかし、不動産のような高額な取引では、買主と売主の意思の合致はより慎重に判断されます。

いわゆる「購入申込書」や「買い付け証明書」を売主に渡しただけでは、契約の成立は認められないとするのが判例です。

その分、契約書への署名・捺印は、不動産の売買では重要な意味を持ちます。

契約数日に署名・捺印することが契約成立の絶対条件とはいえませんが、重要な判断材料にはなります。

よほど特別な事情でもない限り、契約書への署名・捺印で契約が成立したと判断され、その後、一方的に解約することは難しいといえます。

また、上地建物の所有権が売主から買主に移転する時期についても、民法の原則と実際の不動産売買では少し違います。

民法の原則では、特定物（その個性に着目して取引する物）は本来、契約時に所有権が移転するのですが、不動産売買では契約書で「決済時」などとして別途決めておくのが一般的です。

これは、契約後引渡し前に大地震などで建物が被害を受けたとき、その補修費などを誰が負担するのかという問題と関係します。

こうした不可抗力による損害の負担を「危険負担」といいます。

不動産売買の契約では通常、契約後引渡し前の「危険負担」は、売主であるデベロッパー持ちになっています。

さて、マンションの売買では、契約書に署名・捺印する日（契約日）を決め、その１週間ほど前にあらかじめ、契約書のコピーが渡されるはずです。

重要事項説明書と同じように難しい用語、特に法律関係の独特の言い回しや専門語が並んでいますが、最初から以後まで必ず読んでみてください。

注意したいのは、売主に一方的に有利（買主に一方的に不利）と思われる条項です。

たとえば、引渡し期日の遅れ、遅延損害金、エ事内容の変更、近隣との合意事項の引継ぎなど結構たくさんあります。

特殊なものとしては、カラーセレクトや設計変更の申込みをした後に契約解除になった場合、原状回復費用をすべて買主負担とするケースなどがあります。

契約書はあらかじめデベロッパーのほうで印刷し、すべての購入者との間で共通して使うため、個別の変更にはまず応じてもらえません。

それでも、どうしても譲れない事情がある場合や個別的な対応が可能な項目については、交渉をしてみる余地もあるでしょう。

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