頭金とは

頭金は必ず入れなければいけないものではありません。

現在、住宅ローンには100％ローンという商品があり、購入物件価格の満額融資がでるので、昔のように必ずしも頭金を入れなければならないということはなくなってきました。

仮にですが頭金なしで新築物件購入をした場合、購入直後に物件時価よりもローン残高のほうが高くなるいわゆる逆ザヤ（物件の時価よりもローン残高のほうが高いこと）の状態になります。

なぜかといいますと、物件価格には、デベロッパーの粗利益から売主の利益＋販管費等が2～3割のっております。つまり物件価格の2～3割りは、物件の価値に含まれないのです。

そうしますと、例えば収入減少などで物件売却をせざるをえない状況になったとき、売却してもローンが全額なくならないという事態がおこりうることです。

たしかに、100％ローンが最近流行していますので、ついつい乗せられてしまいそうですが、これも重要なリスクのひとつです。

もし、頭金を貯めている期間中の家賃も支払いに当てていると考えたら、頭金なしで購入したほうが得です。

そして、頭金を貯めている期間、金利上昇の影響で、せっかく貯めた頭金も意味がなくなってしまうのは、ひとつのリスクといえるのではないでしょうか？

下記例をご覧ください。

例：金利は、たったの0.1％上がると＝差額約70万円

ローン金額3000万円　金利2.6％　35年払い　総支払額￥45,722,880円

ローン金額3000万円　金利2.7％　35年払い　総支払額￥46,406,640円

差額　￥683,760円

金利の動向につきましては、誰もが予測できないものですので上記の金利上昇における購入金額の差額は、プラスになるのかマイナスになるのか申し込んだときの金利に委ねられます。

ですが、頭金を入れて購入した場合の、物件の時価はローンの残高と比例することは確実です。ローンがお支払いできなくなっても売却すれば、ローン残金がなくなるようにしておくため、頭金をご用意いただくことをおすすめします。

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